Joe Gold
Coldwell Banker Realty

GUIA DE COMPRA
COMPRANDO UN INMUEBLE EN CALIFORNIA COMO CIUDADANO EXTRANJERO

Esta guía le ayudará a usted como un comprador extranjero iniciarse en todo lo relacionado con la compra de una propiedad en los Estados Unidos. Se recomienda consultar con un experimentado corredor inmobiliario, contadores, abogados y corredores de hipoteca ya que su situación personal podría requerir una orientación específica. Si usted necesita una recomendación estaremos encantados de recomendarle a un profesional dentro de nuestra red de confianza.

 

Como Funciona la Industria Inmobiliaria en los Estados Unidos

La manera en la que se compra una propiedad en los Estados Unidos varía de un Estado a otro. En esta guía vamos a evaluar cómo se llevan a cabo transacciones de bienes raíces en el estado de California. Nuestra empresa se especializa en ayudar a los compradores internacionales con la compra de bienes raíces en San Diego, así como los inversionistas extranjeros en San Diego.

 

SERVICIO DE LISTADOS MULTIPLES (MLS)

En los Estados Unidos la Información de Bienes Raíces incluyendo los listados de propiedades en venta es compartida por los agentes dentro de las diferentes compañías utilizando el Servicio de Listado Múltiple (MLS). Casi todos los listados de bienes raíces se publican en el Servicio de Listados Múltiples dentro de las 24 horas de salir a la venta. Esto se hace para asegurar que todos los listados actuales están disponibles para que todos los agentes puedan compartir con sus clientes.

En sitios web como el nuestro se puede encontrar todas las propiedades a la venta listadas por todas las empresas de bienes raíces en la zona sin tener que ir de una compañía a otra para ver qué propiedades tienen disponibles para la venta. En la mayoría de los países no existe una colaboración entre los agentes, y para encontrar las propiedades disponibles en venta usted tendría que ir de un agente a otro para ver que propiedades tienen. Aqui en California usted puede trabajar con solo un asesor inmobiliario que le puede mostrarle todas las propiedades en venta.

 

HONORARIOS y COMISIONES

En la mayoría de los países es habitual pagar una cuota para que un agente exclusivo busque propiedades disponibles para usted. En los Estados Unidos la comisión siempre es pagada por el vendedor de la propiedad y luego se divide en partes iguales entre el asesor del comprador y el agente del vendedor. Por lo tanto usted como comprador no tendrá que pagar nada de su bolsillo para contratar los servicios de un asesor inmobiliario exclusivo para que lo ayude y lo represente en la compra. Por lo tanto, es altamente recomendable trabajar con un asesor experimentado que proteja sus intereses y no los del vendedor de la propiedad en una transacción.

 

Preparandose para Comprar

IDENTIFICACIÓN PERSONAL Y VISAS DE INMIGRACION

Para comprar una casa en los Estados Unidos no es necesario ser un ciudadano de EE.UU. o residente permanente (green card). Cualquier persona puede comprar una propiedad en los Estados Unidos. Para ello, tienes que demostrar quien eres por lo general mediante la presentación de una copia de sus pasaportes y visa de inmigración (si corresponde).

La compra de una propiedad en Estados Unidos no le otorga un estatus migratorio especial que le permite permanecer más tiempo que lo permite su Visa designada. Para obtener información sobre visas de inversión le recomendamos que contacte un abogado de inmigración especializado en la materia. Puede ponerse en contacto con nosotros si necesita una referencia estaremos encantados de proporcionar una.

Para comprar Bienes Raíces en Estados Unidos un ciudadano extranjero debe obtener un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN). Este es un número asignado por el Servicio de Rentas Internas (IRS) a los extranjeros. Para obtener un ITIN, un ciudadano no estadounidense debe completar, firmar y entregar un formulario IRS W-7 al IRS con la documentación para probar la identidad del solicitante.

 

DETERMINAR EL TIPO DE PROPIEDAD Y COMO SE UTILIZARA LA PROPIEDAD

Antes de iniciar la búsqueda de una propiedad es importante determinar qué tipo de propiedad desea y el tipo de uso que la propiedad va a recibir. Una casa requiere más mantenimiento que un condominio, pero una casa tiene un precio generalmente inferior (por metro cuadrado) que un condominio. Los condominios suelen tener costos de asociación o “Home Owner Association” (para el uso de la alberca, el mantenimiento general, seguridad, gimnasio, etc) que las casas no suelen tener.

Algunas cosas a considerar antes de empezar su búsqueda de propiedades son:

  •      ¿Será esto una casa de vacaciones?
  •      ¿Esta propiedad se puede utilizar para generar ingresos por alquiler?
  •      ¿Esta propiedad puede comprarse por un corto plazo mientras mis hijos están estudiando en los Estados Unidos?
  •      ¿Es esto una inversión para el largo plazo y el objetivo principal es la revalorización del capital?

 

 

Comprando la Propiedad

TRABAJANDO CON UN AGENTE LOCAL

Como comprador extranjero es muy importante que encuentre un profesional local para trabajar con usted y con quien se sienta cómodo al 100%. Usted debe buscar un agente profesional, con experiencia de trabajo con compradores extranjeros, amable y dispuesto a guiarlo a través del proceso de compra. Considere la diferencia horaria con su país de origen y encuentre a alguien dispuesto a llamarlo en el medio de la noche o después del horario laboral si eso es lo que se necesita. Por otra parte, la honradez, la fiabilidad y la integridad son atributos críticos que el agente debe tener para representarlo en una transacción.

Es importante que utilice los servicios de un agente que lo represente a usted exclusivamente como comprador. Así protegerá sus intereses y no los intereses del vendedor. En California, es una práctica habitual que haya dos agentes de bienes raíces que participan en la transacción; uno va a representar al vendedor, mientras que el otro lo represente a usted como comprador. No hay ningún costo para usted como comprador para contratar los servicios de un agente de bienes raíces ya que la comisión siempre es pagada por el vendedor de la propiedad.

 

COMPRA EN CASH VS. FINANCIAMIENTO

Otro aspecto a considerar en la compra de bienes raíces en los Estados Unidos es el tipo de compra que va a hacer. Las compras en efectivo se pueden cerrar en tan sólo 7 a 15 días, mientras que las compras financiadas suelen tardar de 30 a 60 días para cerrar debido a la cantidad de papeleo adicional que se necesita para obtener un préstamo hipotecario.

La disponibilidad deL financiamiento se limita a los compradores extranjeros, pero hay varios prestamistas que ofrecen hipotecas para compradores extranjeros.

BBVA Compass ofrece préstamos de hasta $ 1 millón para los compradores extranjeros procedentes de países en los que tienen una sucursal. Este préstamo requiere un pago inicial del 25% del valor de compra.

HSBC ofrecerá créditos hipotecarios a los clientes actuales que tienen un mínimo de $ 100.000 en depósitos con el banco.

Hay varios otros prestamistas directos que tienen programas de préstamo para extranjeros. Por favor, póngase en contacto con nosotros para obtener más detalles si necesita una referencia.

La mayoría de los prestamistas le piden a los compradores extranjeros presentar extensa documentación para demostrar la estabilidad financiera y la capacidad de pagar el préstamo. Ejemplos de documentos que pueden ser necesarios son:

  • Copia de Pasaporte y Visa.
  • Estados de cuenta bancarios que muestren depósitos por una cantidad específica.
  • Estados de cuenta de inversión que muestran activos por una cantidad específica.
  • Carta de un acreedor o de otras referencias de crédito (como por ejemplo la tarjeta de crédito, préstamo de coche, etc) lo que indica su cuenta siempre se pagó a tiempo y nunca tarde.
  • Carta de un contador si usted es trabajador independiente.
  • Carta de su empleador si usted es empleado de una empresa.

 

OBTENCION DE UNA POLIZA DE SEGUROS

Cada prestamista hipotecario requerirá que el comprador obtenga un seguro de propietarios de viviendas para proteger la propiedad de posibles daños (agua, fuego, etc) y los riesgos naturales (terremotos, etc.) El costo de la póliza de seguro variará en función del tamaño de la propiedad y el nivel de cobertura solicitada.

 

Costos a Considerar al Comprar un Inmueble en los Estados Unidos

Al comprar un inmueble en los Estados Unidos tendra costos asociados a la compra ademas del precio de venta del inmueble.

 

IMPUESTOS INMOBILIARIOS, GANANCIAS DE CAPITAL Y IMPUESTOS A LOS INGRESOS

Un inversionista extranjero generalmente debe pagar impuestos en los Estados Unidos sobre las rentas que su propiedad recibe.  Ademas los inversionistas extranjeros deben de pagar impuestos sobre las plusvalías derivadas de la venta de una propiedad. También se paga un impuesto inmobiliario anual calculado a base del precio de comprar del inmueble.

El gobierno de Estados Unidos exige a los extranjeros a pagar impuestos sobre los ingresos netos (ingresos menos gastos) producido por la propiedad. El monto del impuesto pagado dependerá de la cantidad de los ingresos netos producidos por la propiedad. Un contribuyente extranjero puede optar por pagar impuestos sobre la renta en su propiedad de alquiler de esta manera o como alternativa puede optar por pagar un monto fijo equivalente al 30% de los ingresos que la propiedad recibe.

El impuesto a las ganancias de capital es del 30% para propiedades que han sido mantenidas a largo plazo (mas de 12 meses).

Impuestos a la propiedad también se pagan anualmente y rango entre 1,1% y 1,2% anual según el municipio donde se encuentra su propiedad. Por ejemplo, en una propiedad de 500.000 dólares tendrá que pagar aproximadamente $ 5,500 por año en impuestos a la propiedad. El impuesto inmobiliario se paga en dos cuotas cada año.

 

 

MANTENIMIENTO DE LA PROPIEDAD Y GASTOS DE “HOME OWNERS ASSOCIATION”

Otros costos a considerar son los costos de mantenimiento de la propiedad. Si usted compra una casa, tendrá que considerar los costos de mantenimiento de la casa, como por ejemplo el costo de contratar a un jardinero, una persona de mantenimiento de la alberca, un guardián de la casa y así sucesivamente. Por otra parte, si la casa está situada en una comunidad privada que ofrece servicios (seguridad, alberca, gimnasio, etc) habrá una cuota mensual de “Home Owners Association”, que normalmente oscila entre $ 150 a $ 1,000, dependiendo del tipo de servicios que se ofrecen. Generalmente, cuanto más las comodidades más las cuotas mensuales de HOA será.
Con la compra de un condominio se ahorra en costos de mantenimiento, tales como jardinero, personal de mantenimiento, etc, pero siempre incurrirá una cuota mensual de “Home Owners Association”. Para departamentos en el centro de San Diego las cuotas mensuales de HOA van desde $ 300 a $ 1,500, dependiendo del tipo de servicios que se ofrecen. Algunos edificios ofrecen servicios básicos y otros ofrecen instalaciones de servicio completo como conserje, seguridad 24 horas, alberca, gimnasio, saunas, sala de conferencias, zonas comunes, sala de cine y demás.

 

 

ADMINISTRACIÓN DE PROPIEDADES

Si va a comprar la propiedad con fines de alquiler es probable que desee contratar los servicios de un administrador de propiedades para mantener y administrar su propiedad. El administrador de la propiedad se encargará de alquilar la unidad, la búsqueda de un inquilino adecuado, selección del inquilino para garantizar que es un buen candidato para su unidad y mantener la unidad en buenas condiciones. Administradores de propiedades por lo general cobran un 8% a 10% de los ingresos de alquiler para gestionar y administrar la propiedad.

 

Mas Información Sobre Impuestos y Formas de Tomar Titulo de la Propiedad

 

PARTICIPACION DIRECTA, FIDEICOMISOS, LLC’S Y CORPORACIONES

El tema de los impuestos en la compra de bienes raíces en los Estados Unidos es a menudo confuso, sin embargo, es una de las cosas más importantes para evaluar en la compra de bienes raíces en los EE.UU. con el fin de evitar problemas, penalidades o pagar demás por los impuestos por no estar bien informado.

Los compradores internacionales de bienes raíces en los Estados Unidos deben considerar contratar los servicios de un asesor fiscal para determinar de que forma sera mas beneficioso comprar la propiedad dependiendo de su situación personal. Hay varias opciones y las más comunes son la propiedad directa, LLC, Corporacion Domestica o Extranjera y Fideicomisos.

 

IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO (HERENCIAS)

El impuesto al patrimonio es el impuesto que grava una propiedad cuando un propietario extranjero muere y la propiedad pasa por herencia. El impuesto al patrimonio se grava a una tasa del 35%. Las personas consideradas residentes fiscales de Estados Unidos gozan de un crédito que alberga los primeros $250.000 de sus activos de impuestos, a diferencia de los extranjeros que tienen sólo un crédito de $60.000. En otras palabras, cuando un extranjero muere un impuesto sobre el patrimonio se aplica sobre el valor de esa propiedad en exceso de $60,000. Si el inversor extranjero es de un país con un tratado impositivo especial con los EE.UU. o le sobrevive su cónyuge ciudadano de EE.UU. el inversor puede encontrar algo de alivio de la carga de impuesto al patrimonio.

Hay dos formas de evitar el Impuesto sobre el Patrimonio, uno sería la obtención de un seguro de vida suficiente para pagar el Impuesto sobre el Patrimonio EE.UU.. Otra sería la creación de una corporacion extranjera para comprar la propiedad, aunque esta forma de tomar titulo sobre la propiedad afectará el nivel del impuesto pagado sobre la rentas si usted alquila la propiedad. Es por esto que es muy recomendable consultar con un asesor fiscal para determinar qué forma legal de tomar titulo sobre la propiedad sería el más beneficioso para su situación específica o circunstancias únicas como inversor extranjero ya que también puede existir un tratado tributario especial entre los Estados Unidos y su país de origen que le ofrezca beneficios impositivos.

 

FIRTPA: LEY DE INVERSIONES EXTRANJERAS EN BIENES INMUEBLES

FIRPTA es un impuesto de retención requerido cuando un extranjero vende su propiedad. La retención fiscal FIRPTA equivale a aproximadamente el 10% del precio bruto de venta. Si el vendedor está al día con todos sus otros impuestos adeudados al IRS (es decir, impuestos sobre la renta, impuesto sobre las ganancias de capital, etc), entonces debería recibir un reembolso del 10% que fue retenido al cerrarse la venta.